国贸桥下改造亮相，城市更新靠多元化投融资

最近两年，各个地方的城市更新项目显著增多，然而资金究竟从哪里来始终是最为突出的难题。以往依靠售卖土地来开展建设的途径已然行不通了，当下务必在不大量增加政府债务的状况下寻得全新的办法。多元化的投融资机制正在给出相应的答案。

财政金融协同破解资金困局

国家开发银行江西省分行，在萍乡富丽小区的改造里头，提供了大概1000万元的长期贷款。这笔款项并非单纯的借钱行为，银行从改造方案设计的阶段便参与其中，助力建设方算明白投入以及产出。客户经理邵添夏讲，老旧小区的改造属于复杂的综合性工程项目，他们帮助建设方在工程规划阶段就核算清楚账目，以使项目未来能够达成资金平衡。

江苏省针对历史文化保护项目，拿出了更为系统的方案，该项目获取了4960万元省级专项资金，以及343万元海绵城市建设补助，还加上了1.2亿元国开行长期贷款，更为关键之处在于，省财政在国开行优惠利率的基础之上，又给予1个百分点的贴息，这极大地降低了融资成本。这种协同机制源自2024年江苏所出台的“城新贷”政策。

政策性银行提供全周期支持

国开行江西省分行予以支持的萍乡片区，涵盖28个老旧小区，涉及近1.5万户居民。项目负责人杨倩讲，政策性金融不但给项目建设进行融资输血，而且为改造“融智”，给予全流程解决方案。从规划还款来源开始，到设计收益模式，银行的专业能力助力基层单位少走诸多弯路。

中国银行研究院的研究员叶银丹进行分析，银行业能够给予全周期融资方面的支持。政策性银行的专项贷款负有长期低成本资金的责任，商业银行的创新金融产品用于解决短期流动性问题，再加上REITs配套融资，从而形成完整的链条。这样的分层设计使得不同类型的金融机构都能够找到参与的位置。

REITs让沉淀资产滚动起来

充当盘活存量资产关键工具角色的是消费基础设施REITs，11月27日，国家发改委新闻发言人李超清晰表明，REITs会朝着城市更新设施、酒店、体育场馆等领域进一步进行范围扩充，自2020年开始启动相关工作以来，其发行范围覆盖了12大行业里的52个资产类型，其中18个达成了首单发行。

中金公司的贾舟祺作出解释称，消费基础设施REITs一方面关联着消费，另一方面关联着投资，通过双管齐下的方式来扩大内需。丁力业列举事例表明，前湾印象城的建设耗费资金20多亿元，依靠租金来收回投资的周期十分漫长，经由REITs能够将存量资产盘活，从而降低企业的负债率，而且募集到的资金还能够投入到新项目当中。有不少老顾客和承租人也成为了投资者，这反过来对他们起到激励作用，促使他们持续不断地改进服务。

保险资金加入拓宽融资渠道

叶银丹持有这样的看法，保险资金能够借助债权投资计划、股权投资等途径参与重大基建项目。保险公司手头存有大量长期资金，恰好与城市更新项目的长周期特性相匹配。与此同时，开发专项保险产品用以涵盖城市更新、绿色建筑等领域的风险，为社会资本所担忧的安全问题予以解决。

借助“贷款 + 保险”组合工具，银行与保险达成优势互补，银行给予低成本资金，保险公司给予风险保障，二者协作能吸引更多社会资本，这种跨行业协作正改变以往单一依靠银行贷款的格局，为城市高质量发展提供更周全的解决方案。

专项债和贷款继续发挥关键作用

参照“十三五”时期棚改的经验，参照“十四五”时期超大特大城市城中村改造的经验，专项债和贷款将继续扮演重要角色，这些工具操作成熟，这些工具市场接受度高，这些工具是当前最可行的融资手段，国家金融监督管理总局表示将研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，国家金融监督管理总局表示将明确条件和标准。

推进项目清单制管理属于关键创新之举，主管的部门会将契合条件的城市更新项目归入清单之中，金融机构依据清单把资金进行精准投放，如此一来既能够防止资金被胡乱使用，还可以提升融资的精准程度以及有效性，一套同时包含财政、金融、社会资本的多元化投融资体系正处于加速构建的进程中。

市场化运作让项目自己造血

在富丽小区案例内，国家开发银行协助负责建设的一方规划出了具备可持续性的还款来源渠道，并非单纯依靠财政方面的担保举措，而是着力挖掘该项目自身所蕴含的现金流潜在能力，就像配套建设商业性质的设施、提升停车位收费标准等方式，这样一种依照市场化模式的运作使得此项目拥有自我生成资金的能力，不会增添政府隐性债务负担。

叶银丹表明，往后金融会增强对诸如智慧城市、绿色低碳设施等可持续范畴的扶持，重点在于更着重市场化运营，借由项目自身现金流动引来社会资本，政策性金融的精确用力切合了中央城市工作会议的导向，从大规模的增量扩充转变为存量提高质量增进效用，这实属城市发展阶段必然的转变。

你来想想看，于你身处的这座城市里，什么样类型的存量资产是最亟须借助诸如 REITs 这般的工具以实现盘活的？欢迎在评论区域之内分享出你的观察，且可千万别忘了为其点赞转发，从而让更多的人能够目睹到这个正处于发生进程当中的变化。