深圳修改城市更新办法，推进强区放权提速实施

地价计收规则由市政府定

深圳于城市更新里明确了一项新规, 在第四十八条后面新增加的内容表明, 城市更新项目的地价计收具体规定会由市政府另外再制定。这就意味着开发商及相关权利人无法自行定价, 所有地价核算均要等候市政府颁布统一标准, 如此方可避免各地出现随意操作的情况。这个变化会直接对项目的成本测算以及投资回报产生影响, 企业一定要密切留意后续政策的动向。

城市更新年度计划被要求纳入近期建设规划年度实施计划, 同时也被要求纳入土地利用年度计划, 目的在于确保更新项目与城市整体发展步调保持一致，如此这般, 结果便是每个项目的启动已不再处于孤立状态, 而是需要在全市土地资源以及建设时序之中进行统筹安排, 进而提高了规划的严肃性以及执行力。

实施主体多元化

城市更新并非再是政府独自包揽, 按照办法第五条的规定, 市与区的政府、土地使用权人以及其他符合规定的主体, 均可依照法律法规来实施更新, 这为社会资本以及原业主带来了参与的机会, 举例来说老旧工业区的业主能够自行进行改造不用等政府主导, 然而涉及政府投资的项目依旧需要按照政府投资项目管理规定去执行以此确保资金使用公开透明。

在实际操作情形里, 多元主体的参与是能够加快项目推进速率的, 不过于此同时也需要着重留意各方利益之间的协调情况。举例来说, 当土地使用权人自行展开更新工作之时, 其自身是要自行去承担前期成本以及风险的, 而政府在这个过程中所扮演的角色更多的是监管以及指导, 以此来保证项目能够契合城市规划所提出的要求。

规划国土部门主导统筹

市规划国土主管部门作为城市更新的核心协调机构, 承担着组织制定规划的职责, 承担着制定管理政策的职责, 承担着制定技术规范的职责, 承担着土地使用权出让工作, 承担着土地使用权收回工作, 承担着土地使用权收购工作。这表明所有更新项目的规划审批要经由这个部门, 所有更新项目的土地手续要经由这个部门, 从而形成一个统一入口与出口, 进而减少了多部门扯皮带来的麻烦。

详细而言, 此部门需对城市更新的规划以及计划管理予以统筹, 像是去制定城市更新单元规划, 以此保障每个项目从立项直至实施都能有规可依。开发商于申报项目之际, 务必要提前同规划国土部门进行沟通, 不然极易步入歧途。

单元规划制定有严格流程

城市更新单元规划得依照技术规范来制定, 并且要依法开展公示以及征求意见的工作。这表明规划绝不能自行其是, 得去倾听周边居民还有相关方的看法, 就好比在老旧小区改造期间, 居民对于容积率、绿化率是存在诉求的, 而这些诉求都必须在规划当中予以呈现。公示的期限一般是30天, 任谁都能够提出异议。

该项规划所需遵循的内容, 需依据法定图则里的各项控制要求所示, 经由市规划国土主管部门予以批准之后才可以施行。要是规划需要对法定图则里的强制性内容作出调整, 像变更用地性质或者建筑高度这种情况, 那就一定要上交至市政府予以批准才能够获得通过。这无疑是对这一规划严肃性的一种保障, 然而与此同时也会致使审批时间被延长。

年度计划确定项目清单

城市更新年度计划涵盖单元规划的制定计划, 还有已经具备实施条件的拆除重建项目、综合整治项目, 以及相关资金来源等诸多方面内容。各区政府能够筛选辖区内项目进行申报, 市政府相关主管部门与此同时也能够申报，企事业单位同样可以申报, 不过前提条件是要征求项目所在区的意见。如此这般便有效地避免了跨区项目发生管理真空的情况。

城市建成区当中, 那些没有被纳入更新单元的部分, 要是其具备相应条件, 那么各个区以及主管部门, 同样是能够提出建议将其纳入年度计划的。举例来说, 像是一些呈现为零星状态的危房, 或者是设施出现老化的区域, 就能够单独去申报综合整治计划, 甚至于通过规划国土部门单独进行制定而且上报给市政府予以审批, 从而为紧急项目开启了便利之门。

权属与建筑处理有硬杠杠

在城市更新项目涵盖的范围之内, 存在的违法用地以及违法建筑, 一定要首先依据法律以及省市所规定的内容去接受相应处理, 之后才可作为权属得以确定的更新对象。这表明了违章建筑不能够直接去参与更新, 或者是补交罚款并且完善相关手续, 或者是被拆除掉, 不然的话开发商没有办法将其计入成本。这便迫使业主主动使自己的建筑合法化。

针对边角处之地、夹在中间之所、零散插花之土等那些尚未出让出去之上地, 得优先将其用于基础设施以及公共服务各类型设施的建设之举。要是没有被规划成为这些具体用途, 那就可以一同被纳入到更新改造范畴之中, 出让给相邻地块的实施主体。如此这般就盘活了小块之地的各类型资源譬如这在密集型旧改过程里, 能够有成效地提升地块各面的利用率。

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