城市更新全流程解析：从意愿征收到产权注销，5大关键步骤详解

城市处于更新进程里，业主们最为关注的事情，是自身的物业能不能顺利被归入改造范围那一类别内，并且之后的补偿举措以及安置安排能不能切实得以落实到位 。

更新意愿征集

获得规定比例业主同意，乃是城市更新第一步的更新意愿征集，于深圳而言，单一产权物业必备全部业主统一认可，共有物业一定要三分之二以上份额业主予以同意，区分所有建筑得有面积和人数双三分之二以上业主达成同意。

在实际的操作情形当中，意愿征集遭遇了许多的挑战，业主所处状态分散，彼此之间联系颇有困难，并且对于政策的理解存在不一致的状况，这些均会对征集的进度产生影响，工作人员必须要一户一户地去走访以此来解释政策，还要协调不同业主的利益诉求，而这个过程常常会耗费数月乃至更长的时间。

计划立项条件

进行计划立项时，要满足这样一个基本要求，即权属清晰的用地需达到60%以上。申报材料涵盖三张图纸，分别是更新单元范围图、建筑物信息图、用地权属图，还有两张表格，也就是更新意愿汇总表和土地信息一览表。

向区更新主管部门申报材料，会被进行审核，着重核查权属比例以及材料真实性。那些通过审核的项目，会被列入城市更新单元计划哦，这就表明项目得到了官方认可，进而能够进入下一阶段啦。

五类用地认定

城市更新所涉及的五类用地包含，有着合法手续的用地，城中村的用地，老屋村的用地，已被纳入历史遗留问题进行处理的用地，按照规定予以处理的违法建筑用地。这几类用地的认定直接关联到项目能不能推进。

旧屋集中区于1993年之前就已形成，其包含在老屋村范围之内，还有祠堂以及农贸市场等公共设施也在该范围内。历史遗留问题用地要依据深圳市制订的相关规定来进行认定，对这类用地的处理必须要格外慎重小心。

权属清晰要求

项目启动的硬性指标是权属清晰用地达到60%，这样的要求确保了更新项目具备基本的可行性，避免了后续因权属不清而导致的纠纷。

对于那些权属处于不清晰状态的地块，得先开展确权工作，这个工作涉及查阅历史档案，还涉及收集证明文件，并且涉及协调各方权益，其过程复杂又耗时，不过却是绝对不能少的前期工作。

专规审批流程

城市更新的核心环节是专项规划审批，规划内容包含建筑布局，公共设施配套，交通组织等多个方面，需历经多轮论证以及修改。

申请规划审批之时，主管部门会开展专家评审、公众听证之类程序，以保障规划科学又合理。并且，规划必须契合城市总体规划以及片区功能定位，而此过程一般需半年至一年之久。

拆迁补偿安置

与之相关的拆迁补偿安置事宜，关乎业主切身利益，补偿方式是货币补偿与产权置换这两种，具体标准是由参与项目实施的主体和业主协商后确定的。

于实际操作期间，地段不同、物业类型各异，其补偿标准存有分别。业主得提供完备的产权证明文件，跟实施主体就补偿的细节展开充分沟通，借以使得自身权益获保障 。

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