在建工程抵押合同法律性质及生效条件解析

看似是在建工程抵押合同的一纸协议，实际上却卡住了无数开发商以及银行的资金命脉——合同已然签好了，然而抵押权却并未确立，这样一种具有“空头支票”性质的法律状态，致使全国每年超过3000亿的在建项目融资陷入尴尬的境地。

抵押合同生效与抵押权设立是两码事

不少开发商觉得签了抵押合同，银行便有了抵押权，这可是对法律极大的误解。2025年杭州有个商业综合体项目，开发商和银行签了2.8亿元在建工程抵押合同后，因没及时去办理登记，第三方债权人抢先查封了该项目，银行最后仅仅收回6700万元。

就民法典物权编所规定的情形而言，不动产抵押权是自登记之时才设立的。抵押合同于双方签字盖章之后便会产生相应的法律约束力，不过这仅仅是债权效力，所约束的乃是“未来要配合设立抵押权”的那种行为，而并非当下立刻就产生物权。这情形如同订婚协议并不等同于婚姻关系成立一样。

附条件民事法律行为的现实困境

在建工程抵押的实质是针对“未来财产”去设定担保，在法律范畴内它属于那种附有延缓条件的民事行为。2024年于南京河西有个超高层项目 ，在抵押合同签订之际约定了“主体结构封顶的时候抵押权会自动设立” ，之后因为开发商的资金链出现断裂情况 ，该项目停工了 ，条件没能达成 ，抵押权直至如今都处于悬空状态。

这般附条件的设计致使银行陷入两难之境，要是不贷款，那么项目便没法推进，要是放贷，然而抵押权却尚未成立。在司法实践当中，上海金融法院于2025年所审理的32起在建工程抵押纠纷里，有19起牵涉到条件成就与否的认定争议，其中最长的一起还拖延了3年零7个月。

十项必备条款并非填空那么简单

在在建工程抵押合同所具备的十一项必定要包含的条款之中，最容易致使纠纷产生的是抵押物意外毁损之后所要承担的责任以及抵押物的占管方式，深圳一座位于龙华的项目，在二零二六年一月的时候遭遇到了暴雨的侵袭，已经完工的五层地下车库出现了极为严重的积水情况，由于合同仅仅只是简单地填写上了“施工方负责”，并没有明确关于占管期间各个方面应该承担的权利以及责任，导致维修所需要的费用高达一千七百多万元，直到现在依旧处于互相推诿扯皮的状态。

保险受益人条款同样隐含着不易察觉的微妙之处。在广州，某银行于2024年对天河区某项目办理抵押事宜时，合同当中规定保险受益人为该银行，然而却并未提出需把保险单正本交由银行进行保管，随后开发商擅自对受益人作出变更，在出险之后银行未获得任何款项。这一情况给我们敲响了警钟，条款被罗列出来仅仅只是迈出的第一步，而执行过程中的细节才是最为关键的所在。

房地一体抵押原则的实操误区

在建工程抵押里，“房随地走、地随房走”原则常常被简化执行，2025年武汉有个项目，银行仅仅办理了在建工程所占用部分土地的抵押登记，却没有把整宗土地使用权纳入进去，项目烂尾以后，法院拍卖环节发现整宗地当中未被占用的部分处于无负担状态，银行优先受偿范围缩小了四成。

在抵押物清单之中明确载明整宗的土地使用权的证号、面积以及四至，此为正确做法。成都的某银行在2024年办理9.3亿元在建工程抵押之际，特意委托测绘机构针对整宗地开展坐标定位，把未开工区域一同予以登记。在2026年2月开发商出现违约时，该银行全额收回本息，进而成为当地典型案例。

竣工后重新抵押的衔接陷阱

原有抵押合同不会在建工程竣工、并且取得房屋所有权证之后，就自动转变为现房抵押。北京朝阳有个项目在2025年10月份竣工，银行跟开发商为了“图省事”没有重新去签订抵押合同，只是在原来的合同上面备注了“继续有效”。在2026年1月份的时候，开发商把部分现房卖给了散户，法院认定没有重新办理登记的那部分已经失去了抵押权。

合理的程序是于拿到产权证之后的30日之内，去签订全新的房地产抵押合同，再重新开展抵押登记。深圳在2025年推行一项名为\"在建转现房抵押并联办理\"的举措，把两次登记压缩到5个工作日，当下全国已经有17个城市试点这种提速服务，极大地降低了衔接期的相应风险。

不得设定抵押的四类情形常被忽视

建筑承发包合同方面出现争议，可是那个在建工程抵押的隐形杀手呢。在2024年的时候，苏州有个产业园项目，其中开发商跟总包方之间存在着1.2亿元的工程款纠纷，然而银行并没有深入去核查，就办理了抵押登记。后来总包方行使了工程款优先受偿权，法院判决这个优先受偿权的效力顺位要比银行抵押权更优先，结果银行最终受偿的比例还不足三成呢。

具有公益性质仍处于建设中的工程，定然绝不是能够用作抵押物的物品。在2025年的时候，郑州有一家民营医院凭借正在建设的门诊楼去申请贷款，银行错误地判断认为“民营性质的就不算作公益性质”，从而办理了抵押登记手续。后来这家医院宣告破产，民政相关部门提出了不同的意见，法院经过认定得出该医院承担着公共卫生方面的职能，所以抵押合同被判定为没有法律效力。这一情况给我们敲响了警钟，意思就是对于机构的性质进行判断的时候，需要去看实际所具备的功能，而不是仅仅单纯地依据注册类型来判断。

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