赣州龙南：开发商变相售人防车位相关问题的调查回复

龙南市翔国际小区的业主们，发现自己每天停车的人防车位，被开发商以“长租”名义变相出售，小区车位纠纷因此又起波澜，官方的一纸回复，让这场争议陷入了“合法”与“合理”的拉锯战中。

成本分摊成关键证据

官方回复里头最为关键的一条凭据而言，是“人防车位建造花费并未分摊至业主购房款项里头” ，按照赣州市的房产面积计算准则来讲，地下服务于地上的部分是不会进行分摊滴，这也就意味着测绘报告所表明的是，地下室的面积以及造价是独立于业主所购置的房屋之外的。

受开发商委托进而开展测绘作业的龙南市房屋测绘所，其所产出的测绘成果已然成功通过备案。在项目开发进程之中的开发商，就人防工程成本而言一般是自行进行核算的，如此这般便给“谁开发、谁受益”这一原则构建起了财务方面的基础。所以呢，从成本归属这个角度予以考量，的确是开发商拥有着车位的初期收益权。

产权归属与使用权的博弈

根据《中华人民共和国人民防空法》，人防车位产权明确归属于国家，这是毫无争议的。然而，法律同时准许投资者在平日里针对工程展开开发利用。如此便产生了一个矛盾之处：国家具备所有权，开发商投入了建设成本，而业主处于这些车位之上生活。

有网友直接且精准地指出，工程的总造价当中涵盖了地下室以及土方开挖部分，虽说面积并未分配给住户，然而建设成本是不是以间接的方式计入了房价呢该怎么理解？难道开发商会为了业主位于地上的房子，而去预先垫付资金修建整个地下室吗？这笔涉及经济利害关系的账目变成里双方产生争执的核心要点。

部门盖章并非支持出售

官方针对业主所质疑的，即“某部门支持开发商出售人防车位抵债”这一情况，给出的调查结论是“未发现”。在回复当中特别进行了澄清，市民所提到的“某单位盖章证据”，只是基于当时特定业务的办理流程，像备案或者验收之类的，绝对不是对人防车位违规出售行为的行政认可。

在行政审批环节，这一情况表明，有关部门没有给开发商的“变相出售”行为放行。然而，在行政流程的某些环节，这也从侧面反映出，有可能被开发商利用，成为向业主证明其行为“合规”的工具。

用益物权的司法实践案例

文章引用了一则2019年发生在江西省于都县法院的判例，业主曾某某花费95000元“长期租赁”了一个人防车位，之后提起诉讼，要求确认协议无效且退款，法院最终驳回了他的诉讼请求，原因是开发商有转让人防车位使用权的权利。

法院持有这样的看法，人防车位是人防工程具体的使用形态，投资者于工程竣工验收且获取平时使用证后，能够取得具有用益物权性质的车位使用权。把工程划分成单个车位进而转让使用权，这并不等同于转让归国家所有的产权，如此可为开发商的行为给予司法方面的支撑。

“长租”与“买卖”的模糊界限

于实际操作里，开发商常常应用“长租”模式，一次性收取数十年的租金。就如案例之中，协议规定租赁期限为5年，期满以后能够免租金持续使用直至土地使用年限到期。这般的条款设计，实际上避开了普通租赁合同20年的上限。

存在一种做法，其名为租赁，实际上却是永久转让使用权 ，此做法成了开发商回笼资金的法宝。尽管官方强调不得擅自处置用于抵债 ，然而这种模式已经具备了资产处置的实质。业主们的不满 ，正是源于这种处于灰色地带的商业模式。

价格监管与业主诉求的碰撞

有的网友发表评论觉得，就算开发商存在着进行出租的权利，然而车位是处在业主所拥有区域的下方的，所以其收取费用的定价并非能够完全由开发商自行而定。业主们提出让政府参与进来的请求，针对租金或者转让价格实施调控，以此来保障小区里居民的自身利益。

此刻，当地住建局已催促物业公司去搜集业主看法，并且要求开发商给出人防车位权属的证明还有成本分摊明细的数据。尽管当前调查得出的结论偏向于开发商，然而这起事件的关键矛盾，也就是国家资产、开发商投入以及业主居住权益之间的平衡状况，依旧没有得到解决。

看过龙南这桩车位纠纷后，你认为开发商于你住处楼下的地下车库内，以十几万的价钱，进行“长租”人防车位之举，这笔钱花得是否值得呢？你会为了这般“使用权”而付款吗？欢迎于评论区分享你的见解。