国务院关于修改物业管理条例的决定

在住宅小区当中，存在着一些要经过“双三分之二”业主同意方可通过的决定，而正是此类决定，变成许多小区长时间没办法更换物业，也没办法动用维修资金的直接缘由。那么这个门槛究竟是在对业主权益予以保护呢，还是在给予少数人否决权呢？

为什么2/3这个数字让无数小区陷入僵局

第十一条当中第（五）项以及第（六）项所规定的那些事项，涵盖了筹集还有使用专项维修资金，另外还有改建、重建建筑物及其附属设施。仅仅就是这两件事情而已呀。其实呢，这两件事正好就是小区里最需要资金的，同时也是最涉及重大改造决定的那两件事。

在2025年时，杭州有个交付了15年的小区，其外墙脱落状况极为严重，这就需要动用维修资金来进行维修。然而，业委会为此忙活了8个月，最终却因为投票率不足2/3而导致相关事宜失败。并非是业主们不愿意维修，而是好多房子都已经处于出租状态，业主身处外地，根本就联系不上。2/3这样的法律门槛，在实际操作过程中变成了难以跨越的高墙。

前期物业与业主的天然矛盾从签约就开始了

第二十一条作出规定，第二十五条也作出规定，明确指出，在房子尚未售卖出去的时候，开发商已然替业主签好了前期物业合同，这份合同被直接写进了购房合同当中，业主根本不存在选择权，然而却在签字的那一刻承诺会去遵守所有条款。

于广州的某一楼盘，在2024年交房之际，其前期物业费定价为每平米5.8元，然而周边处于同档次的小区，物业费仅为3.2元。而该楼盘的业主想要更换物业，却被告知，必须要等待业主大会成立起来，并且必须要满足三分之二的投票同意才行。开发商早就已经算计好了，这个门槛跨越起来是何等的困难。

业主委员会权力有限责任却无限

第十五条给予业委会对物业进行监督的职责，然而第三十九条以及第三十七条表明，业委会是只有在旧物业退出、新物业进场之际，才存在实质性交接权力的。在日常监督里，物业公司不但不提供公共收益账目，而且还不公开水电公摊情况，对此业委会完全没有办法。

南京有个规模为五千户的大型社区，业委会察觉到物业虚报绿化养护费用，遂要求查看原始发票，却遭到拒绝。物业径直表示：若不满意，可召开业主大会解聘我们。然而该小区入住率未达六成，三分之二投票永难凑齐。业委会沦为被架在火上烤的角色。

临时管理规约成了捆绑业主的第一道绳索

据第二十三条规定，开发商于卖房之前便已将临时管理规约确定好了，买房人仅存在签字承诺的情况，不存在任何能够进行协商的空间，这份规约常常会对业主封闭阳台加以限制，会对车辆进出方式作出规定，会指定装修的时间，甚至还会绑定特定的宽带服务商呢。

北京通州一处楼盘，于2023年交房，其临时规约禁止安装防盗窗，然而开发商所交付的窗户自身不带儿童锁。在有孩子坠楼险情出现之后，业主要求修改规约，却被告知，必须召开业主大会，且必须2/3业主同意方可修改。并且开发商在规约里为自己预留了无需业主同意的修改权。

公共收益本该属于全体业主却总被物业侵占

第五十五条作出规定，利用共用部位进行经营，这需要征得业主的同意，然而在实际的操作当中，像电梯广告这些，还有公共车位所产生的停车费用，另外快递柜场地需要收取的费用，在绝大多数的小区里，都是物业直接去签约进而收款的，业主根本看不到一分钱，其理由在于，要么是业委会没有成立起来，再有就是成立起来的业委会没有在房管局进行备案。

深圳福田一处小区，于2024年审计时发现，物业代收的公共停车收益，在5年期间累计超过800万，此时业主大会提出要求返还。物业方面却进行反问，你们过往每次所召开的业主大会，是在哪一次通过了追讨公共收益的决议呢？因涉及2/3的门槛，致使物业稳稳地把控住了这笔款项。

专项维修资金交得容易取出来难如登天

首先是第五十四条规定的强制业主交存维修资金，在新房交付的时候，这笔钱，少的情况下会有几千块钱，更多的时候，会达到几万块钱。然而，第五十五条所涉及到的使用条件，使得好多设备坏掉之后，只能是一边凑钱，还要一边等待投票的过程。

在上海静安，有一个于2000年建成的小区，到2025年时其电梯出现老化状况需要进行更换，每一部电梯的造价为45万。业委会发起了关于使用维修资金的投票，该小区有1028户业主，投票平台开启了45天，最终同意票数所占的比例为67.1%，刚好过了相关规定的线。在这整整一年半的时间里，有老人由于电梯频繁出现故障导致下楼变得不方便，最终卖掉了房子搬走了。

你的小区里，有没有这样一堆事情本应去办，仅仅是由于凑不齐双2/3的票数，结果拖延了好多好多年都没能办成呢？在评论区域说一说详细情形，以便让更多的人清楚这个门槛究竟困住了多么多的小区呀。