在建工程转让、抵押相关法律问题及风险防范全解析

因开发商资金链断裂，致使烂尾楼频繁出现，在建工程转让以及抵押背后那些法律陷阱，让无数投资者血本全无，在2025年，全国涉及在建工程抵押的纠纷案件与之前相比上升了17%，只有看懂这些法律红线，才能够避免成为下一个受害者。

转让门槛不是走过场

25%投资额卡住多少项目

一家位于北京的房地产企业，在2025年时尝试转让处于东四环的一处正在建设的商业综合体，该项目仅仅完成了桩基工程，其投资额小于10%。他们企图借助关联交易进行暗中操作，然而在不动产登记中心直接遭到了驳回。按照《城市房地产管理法》第三十九条规定，未达到开发投资总额25%的项目不可以转让，这条红线不存在任何能够进行通融的空间。登记系统如今已经实现联网，全国很多地方均已达成投资额的实时核验。

规划许可变更暗藏玄机

2024年，广州有一位投资者收购了某处在建的住宅项目，接手之后，他才发觉，原规划许可证所标注的容积率是3.0，然而实际的施工图纸却是按照3.5来建设的，他因此被迫停工进行补办手续，还额外支付了1200万元的土地出让金，在建工程转让必须要保证建设工程规划许可证、施工许可证与实际的建设情况保持一致，任何规划指标出现差异都有可能致使过户失败。

抵押物是移动的靶子

抵押范围只锁定已完工部分

在2023年时，于上海的某一家银行，彼时接受一处在建写字楼进行抵押，在此期间，评估机构把整个项目价值8. 2亿元全部计入其中。到了次年，开发商宣告破产，这时法院裁定，该银行的抵押权范围仅仅局限于抵押登记时已经建成的5层主体结构，而后续加盖的12层并不在抵押物清单之内。民法典第四百一十一条明确作出规定，新增建筑物并不属于抵押财产，最终银行仅仅收回了不到30%的贷款。

续建资金优先受偿有例外

深圳有一处正在建设的公寓项目，其被抵押给 A 银行之后，又向 B 信托公司申请了 2 亿元用于续建的贷款，项目出现烂尾情况后进行拍卖所获得的款项，法院判定 B 信托的续建贷款属于共益债务，优先于 A 银行的抵押权获得清偿，这个判决所依据的是 2024 年最高人民法院关于房企破产的最新指导意见，许多金融机构直至如今都还没有在合同里设置相应的风控条款。

土地与房产必须同进退

分开抵押留下巨大隐患

处于成都的某开发商，把土地使用权给抵押给了甲银行，还将在建工程抵押给了乙银行。项目出现停工后，两家银行针对拍卖款分配，产生了争议，诉讼持续了26个月时长。民法典第三百九十七条明确规定了房随地走、地随房走的原则，然而在实际操作期间，部分地区的登记系统尚未完全达成信息互通，企业利用这个漏洞重复进行融资的情况依旧存在。

解押过户需要多方协同

南京有一家专门搞科技的公司，在2025年的时候，要收购某个正在建设的研发园区，原来那个项目，存在着土地抵押、在建工程抵押以及施工单位工程款留置权这三重权利负担。于是呢，买方没办法，只得先拿出1.7亿元的解押资金来垫付，之后又跟施工单位去谈判，最终减免了800万元的滞纳金，整个这一交易过程，耗费了11个月的时间。像这种有着复杂抵押状况的情况，在在建工程转让失败的案例当中，所占比例为43%。

尽职调查不能流于形式

隐蔽债务往往防不胜防

一家位于杭州的投资机构，在收购一处尚处于建设当中的商场时，其聘请的律师仅仅查询了央行的征信系统，却没有去核查住建部门备案的施工合同。在接手该商场之后，突然有三家材料供应商出现，他们持有法院判决书要求行使优先受偿权。此优先受偿权的总金额高达5600万元。施工单位所拥有的工程款优先权，无需进行登记便能够对抗抵押权人。正是这个法律特征，使得众多收购方纷纷栽了跟头。

现场勘查必须核对细节

有一位身处武汉的个人投资者将小型在建楼宇给收购了，当他瞅见工地的塔吊处于运转状态时，便认定施工是正常的。然而，他并不晓得总包单位在早在三个月之前就已经因为欠薪的缘由而撤场了，那塔吊其实是设备租赁公司留下来用于催款的一种障眼法罢了。在接手之后，所有的施工合同都得重新去签订，成本超出预算的比例达到了40%。对于在建工程现场的人员、机械以及材料是否真正归属于该项目，是必须要查验采购合同以及付款凭证的。

合同条款要锁定变量

工程进度与付款挂钩

重庆有个项目转让合同规定按节点付款，然而却没对进度确认标准进行定义。转让方宣称主体结构封顶了，可受让方到现场一看，发现仅仅是浇筑了框架，砌体工程压根还没开始呢。双方为此扯皮了半年时间，结果项目错失了最佳销售窗口。规范的条款应当明确以第三方监理单位出具的进度报告为准，并且要附上影像资料当作付款附件。

风险转移时点有讲究

苏州有一处正在建设的工程，在办理过户手续的期间，突然遭遇了龙卷风的袭击，塔吊倒塌将已经建成的部分砸毁。因为合同没有明确毁损灭失风险在什么时候转移，卖方觉得过户完成风险就转移了，买方则主张实际交付时风险才转移，最终双方各自承担一半的损失。民法典第六百零四条允许当事人自行约定风险转移的时点，这个自主权不应该被浪费掉。

司法查封阻断所有交易

诉讼保全防不胜防

天津的某个项目转让谈判快要进入尾声了，卖方那边一宗旧案里作为原告的一方忽然申请财产保全，紧接着整个项目的土地使用权就被查封了。买方前期投入的尽调费用、人员成本以及资金占用费加起来亏损了300余万元。企查查表明那个卖方公司的涉诉信息已经更新了，可是买方没有购买专业版监控服务，结果错过了15天的异议期。

解封资金需要提前准备

在郑州，有一家企业，它看中了某处于被查封状态的在建酒店，接着该企业与债权人展开洽谈，最终谈妥了以拍卖底价来代偿债务，以此来换取酒店的解封。可是，令人意想不到的是，该债权人的内部审批流程竟然走了长达3个月的时间，就在这期间，该项目又被另一家法院进行了轮候查封，这就让解封的难度成倍增加了。另外，收购涉及诉讼的资产时，必须要求债权人出具不可撤销的承诺函，并且还要预先存解封专项资金到共管账户。

在收购在建工程或者抵押在建工程期间，你遭遇过什么样涉及法律层面的陷阱呢？欢迎于评论区域分享自身经历，通过点赞促使更多同行业人士看见这些真实发生的案例。