楼盘未竣工就获规划核实合格单，购房者起诉要求撤销

购新房时最惧怕的是什么呢？惧怕开发商延迟交付房屋，更惧怕在房子尚未建造完成之际，政府部门便为其颁发了 “合格证”，致使你连维护自身权益的底气都丧失殆尽。江苏南通的庄先生遭遇了这般令人烦心的事情，他所购置的房屋于 2015 年 6 月 25 日方才竣工，然而当地规划局却在 6 月 19 日就开具了 “规划核实合格单”，这般 “超前” 的验收，是否具备合法性呢？

新房未竣工却先获规划认可

合同约定交房日期临近引发开发商紧急申请

2013年3月，庄某跟某房地产开发公司签了商品房买卖合同，买下了某楼盘5号楼602室，合同明确写着2015年6月30日前交付。眼看交房日期快到了，2015年6月18日开发商紧急向市规划局提交4 - 6号楼的规划核实申请，还附上规划许可证、测绘报告、勘测报告等一系列材料。市规划局第二天受理了，当天作出规划核实合格的决定，6月30日把合格单送达开发商，时间恰好卡得准。

业主发现时间漏洞质疑验收程序违法

在收房期间，庄某偶然知晓，自己所购的5号楼所属整个4 - 6号楼工程，实际竣工时间为2015年6月25日。这使得他内心产生疑虑：6月19日时房子尚未完工，市规划局缘何就颁发了“规划核实合格单”？这难道不是明显的程序违法吗？庄某觉得，规划部门针对一项尚未竣工的工程开展规划验收，且出具合格手续，属于极为严重的行政违法行为，因而一纸诉状把市规划局告上了法庭。

规划核实究竟验的是什么

法律定义显示并非验收工程整体竣工

有不少人对于“规划核实”存有误解，觉得它便是平常所讲的“工程竣工验收”。事实上，规划核实属于一种专项验收 ，其核心任务在于查验建筑物的位置、面积、层数、高度、间距等关键指标 ，是否与当初获批的规划许可证内容相符。法律着重强调的是这些关键数据是否已然定型、能够进行测量比对 ，而非要求小区内部所有的绿化、道路抑或内部装修都需全然完工。

测绘数据达标是核实的关键依据

于本案之中，关键证据系，在2015年5月19日至，6月12日这个时段内，某规划与测绘院获开发商委托，针对4 - 6号楼开展了详尽竣工测绘。此份测绘报告明确呈现，4 - 6号楼的建筑地形、占地面积、建筑物高度等核心数据，皆契合规划条件以及许可内容。这意味着，在申请规划核实时，尽管工程整体尚未全然完结，然而需验收的建筑实体部分已然建成，且数据达标。

规划核实的时间点之争

申请材料的完整性决定受理的合法性

按法律规定而言，规划核实属于依申请才开展的行政行为。仅是申请人递交了法律法规所规定要的全部材料，像规划许可证、验线证明、勘测报告、测绘报告之类的，并且材料契合形式要求，主管部门就理应受理并予以审核。在本案当中，开发商于6月18日提交的材料是完备的，市规划局在次日受理并审核，此个程序自身并没有差错，其审核的对象是材料，并非尚未完工的现场环境。

竣工测绘日期早于工程整体完工日期的逻辑

庄先生坚决认定，6月25日才完成竣工，6月19日却已验收合格，如此情形在逻辑方面难以说得通。然而法院于审理之后确认为，规划核实并非以“工程整体竣工”作为前提条件。规划核实所针对的是建设工程是否契合规划许可，只要建筑物本体的关键数据能够借助测绘予以锁定，即便小区大门依然处于施工状态、绿化区域尚未种植树木，也不会对规划核实这一单项验收的开展造成影响。所以，测绘日期早于工程完工日期，并不必定属于违法。

法院判决驳回原告诉讼请求

认定规划核实事实清楚程序合法

某区人民法院审理过后觉得，市规划局作出的规划核实合格单，事实认定明晰，适用法律恰当，程序也契合规定。法院表明，第三人（开发商）申请时已递交法定前置材料，测绘报告也证实建筑数据契合规划。至于原告提出竣工日期早于核实日期的问题，因规划核实性质特殊，不要求建设工程整体竣工，所以原告的诉讼理由依法无法成立，最终判决驳回庄某的诉讼请求。

业主混淆了单项验收与综合验收的概念

众多购房者对于此案件的判决结果，或许会致使他们心生不解，然而事实上，一个房地产项目从着手建设直至交付，是必须历经多项验收工作的。除开规划核实之外，还有消防验收、工程质量竣工验收、人防验收等之类的验收。规划核实仅仅只是其中的一个环节罢了，它所确认的是房子有没有出现盖“歪”的情况，是不是契合当初所设计的图纸。庄先生明显是把单项的规划核实，跟最终的综合竣工验收备案给混淆起来了。

给购房者的几点重要启示

关注验收类型了解其具体含义

针对普通购房者而言，当瞅见那般几个“验收合格”的字眼时，千万别急于去欢喜，得搞清晰是属于哪一种验收情形。规划核实合格这一状况，仅仅表明建筑的尺寸以及位置是契合规划要求的，并不意味着水电已然接通了，也并不意味着质量方面的问题就不存在了。在收房这个阶段，更需要去着重关注的乃是《竣工验收备案证明》这个具备综合性的文件，它才是房子能够在合法范畴内实施交付使用的最终的依据。

维权要有针对性不能靠直觉判断

在自身权益有受损之感时，进行维权是必要之举，然而务必找准法律依据才行。如同本案里的庄先生那般，他凭借直觉认定“先发证后竣工”属于违法情况，可法律对于规划核实的定义和他的理解存有偏差。买房者在对政府审批行为产生质疑时，最好先去咨询专业律师，搞明白行政行为具体的法律含义以及审查标准，防止因法律知识的盲区而徒然浪费时间跟精力。

看过这个案子之后，你有没有在买房之际碰到的各类“验收合格证”时感到困惑不解？你收房之际最为在意的哪种验收环节？欢迎于评论区留言去分享你的经历，点赞并且转发此文章，使更多打算买房的朋友看见，防止踏入同样的法律认知误区。