物业移交别踩坑！收费台账、产权资料及公房清单全在这

三供一业分离移交这个事情已经喊了五年时间, 然而还是有很多小区都还困在所谓先进行改造然后再去实施的这种循环状态里面走不出来。供电、供水和供热每一个方面都各自设置了一道关卡, 这就导致需要进行移交的一方感到非常痛苦, 而需要进行接收的另外一方同样是十分发愁的。

千分之三物业管理用房怎么交

根据物业管理条例的规定, 移交方必须要按照物业面积的千分之三来提供物业用房, 并且在基准日的前十五天之内把这事全部交清, 在实际的操作过程里面, 这个面积是分散在不同的楼栋里面的, 所以接收方必须要一个个地去核对位置, 与此同时还要拿到房产的明细以及示意图, 只要缺少其中任何一样东西, 那就都算是没有完成移交的任务。

未买断产权的住宅, 被算作一种特殊的类别。在房子的改革过程中, 那些没有买断产权, 或者只买断了一部分的住户, 他们手里没买断的那部分利益, 全部都归接收的一方所有。

负责移交的人或单位, 必须要同时将土建施工、水暖安装、电气铺设、采暖系统、燃气设施以及通讯网络等这一整套的技术图纸和档案资料全部交出来。如果在这些材料里面少了一项的话, 那么在未来进行维护的时候, 就会出现问题。

供电三条线卡死移交进度

有些城市会把供电移交的工作拆分成三个部分。第一个部分是, 按照新增用户的情况去走申请和审批的流程, 同时还要收取一定的费用。第二个部分是, 由供电方向指定一个改造方案, 然后移交方就依照这个图纸来进行施工, 并且要把工程的钱结清。

第三个部分是, 才去做审计决算的事情, 把资产转为固定资产。这样把三项工作叠加在一起, 导致一个小区想要通上电, 可能会拖上一两年的时间。

问题就出在接收方一心想直接把运行权给接管了, 可是移交方甚至连一点基本的改造能力都不具备。有一些地方的方案基本上就是把上边的文件给原封不动地搬了过来, 完全没有考虑到本地的实际情况怎么样, 所以导致交接地方的那些困难根本就没人去管它。权利这东西严重地不对等, 所以协商的机制根本都形成不了。

先改造还是先移交

国务院办公厅发布的45号文明确要求简化相关程序, 并且要开通绿色的通道去处理问题, 可是在很多城市里面还是存在着层层设卡的障碍, 甚至出现了乱收费的情况, 对于路面的恢复工作还要制定一个一口价的收费标准, 这一点是没有商量余地的, 政策上面写着要先完成移交的动作, 到了实际执行环节却变成了要先进行改造才行, 导致出现矛盾的根本原因就在这里, 那些需要接收的企业本身并不具备专业的改造能力, 可是却让人家去负责更改管网的线路, 这样就使得整个过程的周期被拉长得离谱了。

北京这个地方和陕西那个地方的做法, 是值得让我们拿出来认真参考一下的。政府在那里搭建了一个接收的平台, 先把国有企业的那种职能给移交过去, 等到这些都弄妥当了以后, 再慢慢地去消化那些相关的配套工作。

当把那个基准日给锁定住了之后, 关键的地方就是水表、电表还有暖气的表, 到底要在什么时候才能完成抄表和收费的工作, 以及那种突发情况的抢修能力能不能在那时候到位。这些情况才是整个事情里头最核心的一部分。

要是从那些中央企业做的试点来看的话, 大概只需要三到六个月的时间, 就足够把所有的交接工作都给完成了。

债权债务和人员怎么划

协议里面有一条非常容易被人忽略的内容, 那就是在基准日之前的所有债权和债务都由移交方来承担。历史欠费和旧账到底由谁来认,必须写清楚, 否则以后会没完没了地扯皮。人员安置这件事也很麻烦, 岗位是留还是不留、社保怎么转接、工资按哪一个标准来确定, 这些都必须在签约之前谈好并达成一致。

在某些地方, 他们把关于人员方面的条款留成了空白状态, 打算等到进行移交操作的时候再去确定相关细节, 最终的结果是导致基准时间点到达之后, 工作人员并没有按时到位, 这使得服务工作出现了真空期, 出现了断档的情况, 接收方最担心的事情就是出现这种局面, 也就是说, 虽然已经拿到了相应的钥匙等物品, 但是相关人员依然在原来的单位领取工资。

绿色通道为何走不通

文件当中写了要进行简化, 也提到了要开辟绿色通道。可是一直落到县市级审批环节上去之后, 程序是一点都没有少掉。供电业务需要去让发展和改革委员会进行会签, 还需要住房和城乡建设部门进行会签, 同样也需要城市管理部门进行会签。

供水业务是需要去做环境保护工作的备案, 同时也需要进行消防方面的备案。供热业务还需要经过规划方面的审核。一个盖章的事情就要跑上大半年之久。移交方那边是根本等不起那么长时间的。

问题是, 当前的情况正处于执行过程中。有许多接收方是新近成立的平台公司, 这些公司缺乏实际运行的经验。

在面对移交方所提出的各种改造相关的要求时, 他们因为不具备相应的技术能力, 所以无法做出准确判定, 即判断该项要求是否应当予以实施, 同时他们也缺少足够的底气去拒绝那些不符合情理的条件。因此, 所谓的平等协商已经变成了没有实质意义的一纸空言。

把职能交接当核心

五年都过去了, 对于“职能”这一项需要移交的事情, 大家没有给予足够的重要强调。正确的逻辑应该是先接住运行的局面, 然后再去解决改造的问题, 这样才顺当一点。

接收方应该主动来主持改造项目, 严格地按照规范来进行设计和施工, 最后在竣工之后由自己来负责管理。把用于移交的钱攒在一起, 集中去办理重要的事情, 这比起那种零散撒钱的方式来说, 工作效率会高得多。

把思绪转回到刚开始的那个念头上去, 就是交接的这两方都得回到“把运行的职能接稳当”这个起点位置来看待事情, 而其他的各种状况都是从这个起点衍生出来的问题, 如果不去简化那些其实没必要存在的审批流程环节, 所谓的绿色通道要是不能真正发挥出它该有的名字所代表的作用, 整个移交过程所需花费的时间周期是无论如何没办法真正得到大幅压缩和降低的结果的。

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