城市更新别大拆大建，住建部新规要留改拆

政策出台的背景和目的

十四五规划里有一项重要部署是城市更新行动, 各地都积极推进该行动 , 住房和城乡建设部在调研时却发现 , 一些地方执行时走偏了并且继续采用过去那种过度房地产化的开发模式 , 动辄搞大拆大建且急功近利 , 这种做法不但浪费资源还带来诸多新问题 , 所以住建部专门起草了这份征求意见稿 , 其目的是给城市更新行动设定规则并划定界限 , 保证这项工作不出现偏差且不发生变形。

这份通知被出台, 其背后所反映的是国家针对城市发展理念的重大转化情况。在前几十年之间, 诸多城市借助大规模拆迁以及新建的方式去推动发展进程, 虽取得了快速呈现的成效, 然而也导致了历史文化街区走向消失, 并引发社会结构出现被破坏的情形, 还致使住房成本产生飙升的现象等一系列连带作用。当下政策给出明确要求, 城市实现更新需要顺应城市自身的发展规律, 并且要以内涵集约以及绿色低碳作为导向, 从以往的粗放扩张状态转变为精细提升状态。

严格控制大规模拆除

已征求的意见稿明确给出提议, 除了属于违法的建筑以及经过鉴定判定为危房的建筑之外, 不可以进行超大规模、成大片集中起来拆除当前存在的建筑。在老城区实现更新的单元范围以内, 拆除的建筑所占面积, 从原则方面来讲是不可以超出当前存在的建筑总体面积的20%。这样一道红色的界限直接就卡住了以往那种经常动不动就把整片区域推平的惯常使用的做法。

凭什么要设置这般比例? 原因在于往昔诸多城市进行更新之际, 将规模众多尚有使用益处的老建筑予以拆除, 这不但引致资源浪费现象出现, 而且还对原本存在的城市肌理以及社区关系造成了破坏。就好比某些具备历史价值的老街区、老厂房, 原本能够加以改造利用却被径直拆除。如今政策规定要多留存少拆除, 也就是把保护放置于优先地位。

严格控制大规模增建

抛开至关重要的基础设施以及公共服务设施之外, 通知明确要求不得进行大规模地新增建设规模的行为。老城区原本所具有的密度以及强度不可以随意被突破, 并且也不能够增加资源环境的承载压力。这也就意味着以往那种将低层老房子拆除掉, 进而建起高层住宅以及商业综合体的做法将会受到严苛的限制。

好多城市于老城更新之际, 因妄图追求土地收益达至最大化, 故而狠命去提高容积率, 致使老城区人口密度显著增加, 交通压力明显增大, 公共服务负荷大幅攀升。这般举措表面上看似使城市形象得以提升, 实际上却令老城区变得愈发拥挤, 愈发不适宜居住。新政策旨在遏制此种盲目增建行径, 引导城市更新回归至合理尺度。

严格控制大规模搬迁

通知明确给出要求, 不会进行大规模搬迁行为, 不会开展强制性居民搬迁行动, 目的在于避免致使社会人口结构发生改变, 防止人、地以及文化之间的联系被切断。以往存在一些城市, 为了推动对应的更新项目, 将一整片区域之内的居民都迁离, 原本存在的邻里关系、社区文化被完全消解和打乱, 大量的老年人迁移到陌生环境之后很难适应。

背后有着这种大规模搬迁, 常常是为了将土地腾出来用以开展商业开发的。然而城市并非仅仅是钢筋水泥, 真的更是存在于人与人之间关系的载体。维持原有的社会结构以及文化脉络, 是属于城市更新的重要原则。政策对尊重群众意愿予以强调, 就是要去把居民当作城市更新的主体, 并非是被动的拆迁对象。

确保住房租赁市场供需平稳

关于征求意见稿, 其特别关注了拆迁对于住房租赁市场所产生的影响, 通知明确指出, 不可以大规模、短时间进行城中村等地城市连片旧区的拆迁, 避免致使住房租赁市场供需失衡, 进而加重新市民、低收入困难群众的租房困难, 这一要点直接命中了城市更新里的民生痛点。

过去, 不少城市于更新之际大量开展拆除城中村的行动, 这一举措虽说使得城市面貌得以改善, 然而却致使众多外来务工人员以及低收入群体丧失了廉价住房的来源, 进而被迫迁移至更为偏远的地方, 由此通勤成本以及生活成本均大幅度地增加。新政策作出要求, 要对拆迁节奏予以控制, 其目的在于稳住租赁市场, 避免城市更新沦为驱使低收入群体的工具。

坚持应留尽留保持城市记忆

要求通知留存运用既有建筑, 维持老城格局尺度, 继续城市特色风貌。如此表明在更新进程里, 要尽可能大量留存具备历史文化价值的建筑、街道以及景观, 并非为了追逐现代化而将老城变为千篇一律模式场景。诸多城市的老街巷、老树、老牌坊, 皆为城市记忆极为重要的构成部分。

举个例子, 存在一些城市, 于更新进程里持续性保存了旧厂房, 然后将其改造成文创园区, 还有些城市, 留存了老街区, 进而发展起具有特色的商业, 这般的做法, 不但保护了历史, 而且还赋予了新的功能, 政策着重强调应当留存的全留存, 也就是要把这些取得成功的经验化为普遍通行的做法, 力求让城市更新既蕴含新意, 又具备温度。

坚持量力而行稳妥推进改造

最后的通知着重表示要强化统筹谋划, 探寻可持续更新模式, 加速补足功能短板, 提升城市安全韧性。城市更新并非一下子就能完成的工程, 需科学规划, 分步骤实施。特别是在资金投入方面, 不能过度依靠房地产开发的收益模式, 要去探索多元化的融资渠道以及运营方式。

当下，诸多城市于更新进程里, 面临着资金匮乏、欠缺可持续运营机制这般的问题, 致使项目要不就烂尾, 要不就沦为纯粹的商业开发。新政策提出要量力而为, 这便是在告诫各地, 切莫盲目上马项目、追求规模大且求全的态势, 而是应当结合实际具备的条件, 将有限的资源运用到关键之处, 切实提升城市的品质以及居民的幸福感。

针对这份征求意见稿, 你认为会给普通老百姓的生活带来什么样的实际变化呢? 欢迎于评论区留言展开讨论, 并且请进行点赞分享, 从而让更多的人去关注城市更新的新方向。