在建工程转让，卖方要交哪些税？一文讲清增值税

转让计税项目如何区分

在建工程进行转让之际, 首要之事是判定其归属于何种税目。依据财税〔2016〕36号文所示, 要是转让的乃已步入施工环节的建筑物或者构筑物, 涵盖了有限产权或者永久使用权时, 便需依照“销售不动产”来缴纳增值税。然而要是仅仅完成了土地前期开发, 尚未着手盖房子, 那就按照“转让无形资产”其中的“转让土地使用权”进行处理。此区分直接对后续计税方式形成了决定性作用。

比如说在2023年的时候, 杭州有一家从事房地产开发的企业, 转让了一块已经完成了“七通一平”工作, 然而却还没有开始动工建设的土地, 税务部门经过认定之后, 判定该项业务适用“转让土地使用权”这一税目, 按照5%的简易计税方法, 采用差额缴纳增值税的方式来进行税务处理。而另外有一家位于北京的公司, 转让了一项已经建设到地上一层的在建工程, 这种情况则是按照“销售不动产”来进行处理, 适用9%的一般税率来缴纳相关税费。

增值税简易计税选择有讲究

在2016年4月30日之前所获取到的土地使用权, 于转让之际能够享有简易计税方面的优惠。按照财税〔2016〕47号的规定, 纳税人能够选择按照差额5%的征收率来计税, 也就是把全部价款减掉取得土地时的原价之后的余额当作销售额。此项政策给予了企业灵活的选择空间, 特别是对于早期拿地成本较为低廉的项目, 能够明显地降低税负。

实际上在进行操作时, 有一家位于深圳的房地产企业, 于2022年转让了一块在1998年就已取得的土地, 这块土地的原价仅仅只有500万元, 然而其转让价格却高至8000万元。要是按照一般计税方式来计算的话, 就需要缴纳大约720万元的增值税, 但是选择运用简易计税差额之后, 它的计税依据变成了7500万元, 仅仅只需要缴纳357万元的税款, 这样一来就节省了超过一半的金额。不过呢一定要记住, 要是适用这种简易计税方式的话, 是需要向税务机关去备案并且开具专用发票的。

土地增值税扣除项目要分情况

土地增值税在计算时并非采取整齐划一的方式, 而是依托开发程度区分存在三种情形。依据国税函发〔1995〕110号文件, 要是取得土地后尚未进行开发便径直转让, 仅许可扣除土地价格以及与之相关的费用和税金；要是投入资金将生地转变为熟地接着转让, 除此之外居然还能够加计开发成本的20%；要是开展了房地产开发, 那么反而能够加计20%扣除数量更多的费用哟。

在2024年的时候, 有一家处于广州的公司, 转让了一块土地, 这块土地已经完成了部分基础设施的建设, 其投入了开发成本两千万元, 土地价格是三千万元。按照第二种情况来进行计算, 扣除的项目有地价三千万元、开发成本两千万元、加计四百万元, 总计扣除为五千四百万元, 相较于不进行开发直接转让的情况, 多扣了四百万元, 极大程度地降低了增值额。

在建工程竣工状态影响清算方法

转让尚未竣工备案的在建工程之际, 土地增值税清算无需区分普通住宅、非普通住宅以及商业二者, 共同按照“一分法”也就是其他类型房地产予以处置。要是工程已然封顶且完成竣工备案事情, 那就得依照“三分法”或者部分地区的“二分法”来进行分开清算, 购入方再次转让之时还得适用“旧房转让”相关政策呢。

比如说, 有这样一个情况, 在成都存在一个项目, 于2023年进行转让之际, 其主体结构已然封顶了, 然而却是没有备案的, 此情形下税务部门认定按照“一分法”来进行清算, 如此便简化了成本分摊。再比如, 在重庆有一个已经备案的写字楼项目转让实例, 这种情况下就需要按照“三分法”分别去核算住宅以及商业部分的增值额, 这无疑增加了清算的复杂度。在实际业务操作当中, 建议各类企业在转让行为发生之前先去确认工程进度, 并且提前做好税务策略方面的规划。

印花税计税依据要看清合同

不动产物在建工程转让的合同, 要依照“产权转移书据”税目去缴纳印花税, 其税率是0.05% , 计税的依据是合同里列出来的金额, 然而依据印花税法第五条, 要是合同之中把增值税税款单独列清楚了, 那么这个计税依据就不涵盖这部分增值税, 这一细微的情节能够给企业省下一笔记费。

比如说, 有一家位于上海的公司, 在2024年的时候, 签订了一份在建工程转让合同, 这份合同的总价款是1.05亿元, 在这个总价款里, 明确列出来增值税是500万元。按照不含税的金额1亿元去计算印花税, 这样的话, 只需要缴纳5000元。要是没有列清楚增值税, 那就得按照1.05亿元来计算, 这样就会多缴纳250元。虽说这个金额并不是很大, 但是合同条款的规范, 对于税务合规而言, 那是非常关键的。

购入老项目继续开发有税收优惠

依据财政部2020年第2号公告, 房地产开发企业购进那些尚未完工的房地产老项目, 接着持续开发之后以自身名义去销售, 能够选择简易计税按照5%征收率来计税。并且按照财税〔2016〕36号附件2, 销售在2016年4月30日之前所获取的不动产, 同样能够进行差额缴税。这就表明接盘方在购入老项目以后, 在增值税处理方面依旧存在优惠的空间。

以浙江作为例子, 在2023年的时候, 有一家进行房地产开发的企业, 花费了2亿元, 购入了一个在2015年就已经开始动工的处于修建过程中的项目, 接着又投入了1亿元用于后续的开发工作, 之后将其售卖。税务部门对其选择的简易计税方式予以认可, 按照差额, 也就是销售额减掉购入时的成本来缴纳税款, 这样有效地降低了税负。但是需要留意, 浙江省税务局有着明确的规定, 购入在建工程所产生的成本不能够作为土地成本来加计20%进行扣除, 这一点在土地增值税进行清算的时候会导致税负增加, 企业需要提前仔细核算好总的账目。

你目前身处之公司, 可有遭遇过在建工程转让时的税务争议情况咧? 欢迎乃于评论区域留下话语来共享你的相关经验, 为本文点赞并收藏它，往后我们会持续去阐释更多实际操作案例。