金融支持住房租赁市场发展，拓宽多元化投融资渠道

租房市场的金融大礼包来了，个人房东和企业谁能抓住这波红利？

开发贷新政给长租公寓输血

银行终于能够给进行新建以及改建操作的长期租赁住房，去发放这开发建设性质的贷款了，其期限最长可达5年，这显现出以往开发商不敢涉足的重资产长租项目，如今有了清晰定的资金退出路线。北京有一家国企开发商透露，他们设想在朝阳区拿闲置商业用地来改建800套长租公寓，此刻正于和工行商议3年期的开发贷。

这笔钱最为切实的益处在于，解决了租赁住房建设时期的资金难题，痛点得以缓解。以往这类项目仅仅能够依赖自身所拥有的资金，或者是成本高昂的信托。如今银行资金进入该领域之后，融资成本直接降低了3到4个百分点。然而银行的风险管控依旧十分严格，其要求项目必须具备自有产权，并且未来的租金收入能够覆盖本金与利息。

30年超长经营贷让房东松口气

将团体购房贷款期限最大限度延长至30年，此期限比普通房贷的期限还要长出5年。深圳有一家住房租赁企业，刚刚运用了这个政策，于龙华区对闲置厂房进行了整栋收购，而后把它改造成了648间白领公寓。财务总监进行了计算得出一笔账，30年期贷款的月供相较于原来20年期减少了将近四成，现金流压力在瞬间得到了减轻。

首先，经营性贷款允许进行开发贷的置换，这无疑是一项意义重大的突破。其次，上海有一个品牌公寓，在此之前，它借助存在着高利息的信托资金完成了改造工作。现在，它正在提出申请，打算使用年化利率为4.5%的经营性贷款来进行置换操作。仅就利息方面而言，每年便能够节省下200多万。然而需要注意的是，银行要求在置换完成之后，必须要持续运营达到5年的时间，以此来防止出现短期套利的现象。

发债和REITs打开融资新通道

商业银行能够发行住房租赁专项金融债了，这等同于给市场注入源头的活水。建行已然率先申报50亿元的租赁住房债券，募集的资金会定向投向北京、上海、广州、深圳的长租项目。与此同时，房企发债的渠道有所拓宽，万科正处于筹备发行20亿元住房租赁中期票据的状态。

最值得期望等待的是，REITs试点平稳有序地向前推进。华润置地于北京的多个长租公寓项目已整理汇总进行REITs申报，若成功实现上市，普通投资者只需几百元便可成为包租公。公募REITs能够使沉淀的资产得以流动起来，当下已经有12家企业在悉心准备申报材料。

严防资金变相流入商品房

清晰红线被政策划定，严禁把住房租赁名义用于商品房开发融资。华南某市金融办近期进行排查，发现个别项目企图以租赁地块名义申请贷款来实际建设类住宅，该情况已被紧急叫停。银行在放贷之前，必须对土地性质、规划许可及未来租赁运营方案予以核实。

对于资金用途监控而言，其也已然实现了升级。当贷款被发放之后，银行方面会按照一定周期对外核查租金流水，还会去核查运营台账。北京银保监局提出强制要求，针对放款金额超出5000万的项目，每一个季度都必须提交租赁合同备案证明，以此来保证确保资金能够切实真正地运用在长期租赁经营方面有着实际用途。

租购并举终于有了金融支点

这次政策极为聪慧之处在于，将投资与退出的闭环予以打通，从开发建树直至运营管控，再至证券化退出，每个环节均有与之对应的金融产品进行适配，上海地产集团于闵行区所获取的租赁住房地块，当下能够同时申请开发贷款以及后续的经营贷款预授信额度。

金融机构着手组建专业团队，中行新成立住房租赁金融部，该部门精准研制租金收益权质押、装修分期等细分方面产品，他们经过测算得出，倘若这套金融体系全面实现落到实处，机构化租赁房源在比例上能从当下不足百分之五而提升至百分之十五。

三类人将直接受益

刚踏出校园的这届大学生会获得最大益处，往后核心区域带有长度租赁性质的公寓数量会提升超过百分之三十，广州正在进行的城中村改造工程项目，会配备数量不少于百分之二十的用于租赁的住房，到两千零二十四年就能够有八千套进入市场，专业从事运营的机构进入该领域之后，租金增长幅度会相较于个人性质的房东更为理性合理。

政策支持团体收购闲置物业，使得中小房东也拥有了机会，杭州已有二房东于当下联合收购了两栋农民安置房后，将其成功改造成数量为648间的集中式公寓，其中每间房的改造成本被精准控制在3.5万元范围，即便按30年长贷来计算，投资回报率也能够达到6.8%。

手中持有闲置物业的业主，当下应当慎重地思索是不是要转变方向去从事租赁业务了，你认为这一波政策所带来的福利，会首先在哪一座城市引发租房市场的火爆呢，欢迎于评论区域分享你的见解，点击点赞并且转发操作，从而让更多的友人知晓这个关键的转变。