新型城镇化下，房企如何抓住TOD新风口？

城镇化新导向重塑楼市逻辑

十四五规划提出要推进以人为核心的新型城镇化, 此为房地产市场定下了稳字当头的基调,大城市以及城市群会成为人口集聚的核心所在, 住房需求由总量过剩向结构性短缺转变, 这表明粗放式扩张时代告终, 精准匹配高净值人群居住需求成为重点方向。

具备年轻特质同时拥有支付能力的群体, 正朝着枢纽节点快速流动。这样一种人口结构方面的变迁, 直接导致了对于高品质住宅以及商业配套的迫切需求产生。房地产企业不能再仅仅依靠土地红利, 必须转向运营以及服务方向, 借助提升产品力的方式来留住核心客群, 进而在城市更新过程当中找到新的生存空间。

TOD模式从加分项变必答题

跟着交通强国战略落到实处, TOD模式由先前的锦上添花转变成开发商必须要做的课业。万科把它提升到跟城市更新一样重要的位置, 表明行业达成了共识。往昔开发商只关注地铁旁边的地价增值，如今却得深入参与站点周边的全面规划以及功能嵌入。

这种转变是因为城市发展的内在需求而产生的。单一的交通节点没办法支撑庞大的城市运转, 得借助轨道与物业进行综合开发, 以此来达成土地价值的最大化。对于房企来讲, 不论是谁, 只要能够率先掌握TOD的操盘逻辑, 那么谁就能在未来的城市竞争里占据有利的身位, 进而防止被贬到边缘位置。

万亿市场规模引发激烈角逐

经机构进行测算, 仅仅是运营以及在建的轨交所对应的TOD市场规模已然达到了4.3万亿元, 要是把其他类型涵盖在内, 总额或许会突破5万亿, 这个数字足够使得所有房企心动, 然而这也表明竞争将会极其惨烈；北京、上海、成都等一二线城市纷纷推出政策, 对地铁上盖综合开发予以鼓励。

已细化到具体站场规划编制与政策扶持的乃是东莞等地, 这显示出地方政府推动TOD落地的决心。大量玩家因巨大蛋糕吸引而入场, 然而并非所有人都能就此分到一杯羹。市场热度攀升的背后展现的是资源向头部企业集中的趋势, 在激烈拿地竞争中, 若无特色的中小房企极易出局。

高门槛筛选头部实力玩家

在TOD项目里, 所涉及的业态是复杂的, 其资金体量巨大无比, 这对于房企的综合能力来说, 提出了极高的要求。在那里, 并非仅仅就只是盖房子而已, 它更是城市微中心的运营活动。对于那些缺乏长期资金支持以及专业运营团队的企业来讲, 想要驾驭这种长周期与重资产的项目, 是十分困难的。所以, TOD逐渐变为了“优等生”的游戏。

只有那些房企, 具备低融资成本, 拥有充足现金流, 以及有着强大投建管融一体化能力, 才能够在其中应对自如。龙湖、万科等企业依靠多年历程形成的积聚成果, 已经于TOD领域构建起牢固的屏障。它们借助多元化业态相互配合, 达成了风险的疏散以及收益的稳固, 这是普通开发商没有办法去模仿的关键竞争力。

长期主义者的战略选择

将目光聚集于TOD以及商业赛道, 已然成为头部房企去制定长远战略时的共同选择, 龙湖明确表示要做城市的长期主义者, 紧紧跟随着城市群发展的趋势, 这种战略定力来源于对城市化下半场的深刻洞察, 也就是未来的增长点在于城市内部的效率提升以及价值重构。

历经深度耕耘 TOD, 地产企业不但能够收获稳固的资金流通形态, 而且借助商业运作手段, 可提升自身品牌在市场中的被认知程度。此运作形式对搭建“投资、建设、管理、融资”的良好循环态势有所助力, 进而增强应对风险的能力。于宏观环境中不确定性不断攀升的状况下, 秉持长期发展理念, 专注深耕核心城市的核心地段, 是地产企业跨越行业周期的最优途径。

互动话题：你如何看待TOD对房价的影响？

尽管TOD模式致使城市效率以及居住品质得以提升, 然而却也造成了地价与房价的上涨压力, 你觉得在往后几年, TOD项目会不会成为普通刚需族的负担, 或者能够带来更为优渥的居住体验呢? 欢迎于评论区留言去分享你的观点, 要是认为文章有价值, 请予以点赞并且转发给更多留意楼市的朋友。